虽然说现在我国的物业管理应该比较成熟了，但是就从发展的一个具体情况来看，还是依旧存在很多问题，这些问题在一定程度上限制了我国物业管理的快速发展。本文就整理了关于物业管理的相关论文范文，欢迎大家前来借鉴参考。
第1篇：论营改增对物业管理企业的影响及对策
文/蔡娟
摘要：营改增已经实施了两年多，其为国内企业公平税负、降低税收负担发挥了一定的积极作用。随着我国房地产业的不断发展，物业管理企业作为房地产业的附属行业，在我国的发展前景也十分广阔。营改增以后，物业管理企业由原先缴纳营业税变为增值税纳税人。如果物业管理企业能够很好的运用新税制将为其降低税负、提高经济效益发挥一定的作用，反之，物业管理企业有可能面临税务风险，不但会增加纳税成本，还可能受到来自税务机关的处罚。本文将从营改增对物业管理企业带来的影响入手，继而有针对性的提出物业管理企业的对策。希望通过本文的论述，为物业管理企业在新税制下的内部管理及税收筹划提供一定的理论基础。
关键词：营改增；物业企业；影响；对策
营改增即营业税改征增值税。至2016年5月1日止，在我国征收了67年的营业税税种就此退出历史舞台。随之而来的是征收方式更为科学、税负更加公平的增值税。根据财税[2016]36号文件的规定，物业管理企业应按照对社会服务业的要求征收增值税。由于增值税与营业税是两种截然不同的税种，营改增的实行，对物业管理企业带来的变化及影响还是较为显著的。具体体现在计税依据、税率及进项税抵扣等方面，另外，还涉及到其他税种的税负变化，如企业所得税、相关附加税种、印花税等。
一、营改增为物业管理企业带来的影响
（一）营改增对物业管理企业流转税方面带来的影响
1.税率的变化。税款征收一般为计税依据*税率，在计税依据不变的前提下，税率越高，其缴纳的税金也就越多。营改增以后，根据《增值税暂行条例》及财税【2016】36号文的规定，物业管理企业所适用增值税的税率或征收率与其增值税的纳税人身份有一定的关系。税法规定，增值税纳税人可分为一般纳税人及小规模纳税人两种，财税【2016】36号文规定，年营业额超过500万元（不含税收入）的企业，或虽然不足500万元，但如果财务核算健全，经纳税人向主管税务机关申请均可以被认定为一般纳税人企业，其余的企业被认定为小规模纳税人企业。物业管理企业作为一般纳税人企业适用6%的税率，小规模纳税人企业适用3%的征收率。一般纳税人企业可以抵扣进项税金，小规模纳税人不能抵扣进项税金。
2.计税依据的变化。增值税属于价外税，其计税依据亦即营业收入为不含税收入，以物业管理企业为例，具体的计算公式为如下。
一般纳税人企业的计税依据=营业收入/(1+6%)
小规模纳税人企业的计税依据=营业收入/(1+3%)
3.税款计算的变化。原营业税税制下，营业税=营业收入*5%；一般纳税人企业的增值税额=销项税金-（进项税金-进项税额转出），销项税金=营业收入*6%。小规模纳税人企业的增值税额=营业收入*3%。现以一般纳税人物业管理企业为例，对于营改增前后所带来的变化进行比较（见表1）。
从表1中可以看到，增值税的计税依据需要去税，其比营业税的计税依据要少。而在税金方面，虽然增值税的税金看似比营业税税金高，但其为销项税金，可以抵扣进项税金，税负率比营业税低。
（二）营改增以后对于企业其他税种的影响
1.企业所得税。营改增以后，物业管理企业的收入应换算为不含税价，收入扣除营业税金后是有所降低的。同时，就物业管理企业来说，人工成本为较大的成本费用支出，在原人工成本一定的前提下，营改增后，物业公司的应纳税所得额及企业所得税会有所下降。
2.地方税金及附加。地方税金及附加包括城市维护建设税（税率7%）、地方教育费附加（税率为2%）、教育费附加（税率3%），它们依附于流转税所产生，即企业如果缴纳流转税就一定会按照流转税金的12%申报并缴纳各地方税种。在营业税税制下，企业只要有营业税收入就要缴纳营业税，随之便要缴纳相应的附加税。而增值税的纳税原理为扣税制，即销项税金减除进项税金及上期留抵以后的正差为当期应缴纳的增值税，反之则无须缴纳增值税。因此，如果物业管理企业当期的进项税额大于销项税金，即便产生了收入，也无需缴纳增值税。
3.印花税。营改增以后，物业管理企业对外签订的合同几乎都会涉及到增值税业务。建议物业管理企业在合同中将标的物的金额与增值税税金分别列示。按照印花税法的规定，在增值税合同中，如果将合同额与增值税税额分别列示，在计算印花税时可以只按照去税的合同额申报并缴纳，可以节约一定的印花税纳税成本。
二、营改增后物业管理企业的应对对策
（一）纳税人身份的选择对策
纳税人身份的选择决定了其适用何种税率或征收率、是否可以抵扣进项税额，因此，物业管理企业应该审慎选择纳税人身份。就物业管理公司的现实情况来看，主要的成本包含物业公司人员的工资及社保费用、所属物业小区的共用部位、共用设施设备的维护、管理区内清洁及保洁费用、小区绿化费用、区域秩序维护费用、办公费用、水电费等。可见，其发生的都是与人工有关的费用，采购的物资相对较少，为其带来的进项税额也较少。因而，对于那些经营规模较少、年营业收入达不到500万元的物业企业，建议其不妨选择小规模纳税人身份，适用3%的税率，同时，由于税金的计算为不含税收入乘以税率，实际税率仅为2.91%，比5%的税率要低很多。
（二）发票的管理
1.销项发票。我国目前的税收征管体制仍处于以票管税阶段，因此，对于发票的管理非常重视。营改增以后，物业管理企业应对外开具增值税发票，要加强对于发票的管理。例如，分清拟开票客户的性质，如果是个人或小规模纳税人企业则应该开具增值税普通发票，如果对方为企业且为一般纳税人身份则应该开具专用发票。另外，要严格销项发票的管理，不得出现虚开发票的现象。
2.进项发票。增值税缴税原理为扣税制，一般纳税人身份的物业管理企业，在销项税金一定的前提下，进项发票取得的多少决定其未来缴纳增值税的数额。所以，对于物业管理企业来说，在对外采购相关物资或购买劳务活动的过程中应该找寻一般纳税人为合作对象，同时，还要注意发票取得的合法性与合规性。这里要着重强调的一点是，企业发票的取得应该符合“三流合一”的规定。国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第39号，以下简称39号公告）规定，从开具发票增值税方的角度规定对外开具发票原则的“三流合一”，具体包括“货物、劳务及应税服务流”、“资金流”、“发票流”必须都是同一受票方。如果不符合上述规定，税务主管机关很可能认定其取得的发票涉嫌虚开发票。因而，原先以营业税为主的物业管理公司，对于营改增以后的税收制度及规定一定要持谨慎态度。
三、结语
营改增新政的实施，对于物业管理企业的财务核算、相关涉税事宜等方面的影响还是较大的。总体上来讲，税负呈下降趋势。然而，对于物业管理企业来说，面对新税制以及近期国、地税合并的税收征管格局变化，应该以提升国家税法的遵从度为首要原则，结合自身的经营管理特点，加强企业内部的财务核算及涉税事项管理，制定切实可行的税收筹划政策，为企业实现利润最大化的经营管理目标发挥应有的作用。
第2篇：浅谈城市住宅小区物业管理存在的问题及对策
王园萍（山西旅游职业学院，山西太原030000）
【摘要】在我国当今经济及科技不断发展的过程中，城市化进程不断加快。随着城市居民数量不断增加，城市住宅小区的物业管理暴露出越来越多的问题，城市住宅小区物业中心与居民之间也存在越来越多的矛盾。为有效解决城市住宅小区物业管理问题，进一步化解物业中心与居民间的矛盾，应该采取有效的对策加以应对。
【关键词】城市；住宅小区；物业管理；问题；对策
1城市住宅小区物业管理存在问题研究
1.1物业公司因自身利益损害业主利益
虽然现在的很多住宅小区都建立了业主委员会，但大多数没有起到有效的作用。业主委员会是对物业公司进行监督的民间组织，但是由于只注重自身利益，很多业主委员会与物业公司相互勾结，使得物业公司的管理变得十分混乱，有着严重的自由化趋势。在很多住宅小区里，物业公司私自占用公共场所，违章出租小区土地，还因为收取了商家的好处帮助其在住宅小区中宣传，使小区居民自身的合法权益受到严重影响。
1.2开发商冷淡面对住宅小区的物业管理问题
因为物业公司在与开发商的竞争过程中处于弱势地位，导致很多物业公司的存活依赖于开发商。如果开发商自己承担物业管理，就会使得物业公司无法存活。但很多开发商因为追求自身经济利益，对住宅小区的物业问题并不重视，导致住宅小区的物业管理十分混乱。同时，最近几年房地产发展情况良好，因此开发商没有足够的精力去关注物业管理问题，导致住宅小区物业管理出现诸多问题。
1.3开发商对住宅小区的不合理规划
当前，许多城市住宅小区普遍存在规划不合理的问题，这是造成居民出现不满情绪的根源之一。有的住宅小区没有足够的停车位，或者没有合理设置车位位置，或者没有设置公共场所等，这样的不合理规划容易造成居民与物业之间的矛盾。可见，开发商对住宅小区规划的不合理使得物业管理难度加大，在后期的物业管理中容易与居民产生纠纷。
1.4居民普遍存在拖欠物业费及水电费的情况
在城市住宅小区的物业管理中，普遍存在居民拖欠物业费及水电费的现象。当今，城市化进程不断加快，很多农村居民到城市购房，一户多处房产的情况越来越多。由于居住时间较短或闲置，使得物业公司对相关费用的管理变得困难。此外，受传统观念影响，一些人对物业费没有足够的认识，觉得只有享受了物业服务才缴纳物业费，对自己没有居住的房子或者居住时间较短的房子就不缴纳物业费，这就使得物业管理质量难以提升。
1.5部分物业公司缺乏市场化运作能力
目前，物业公司鱼龙混杂，不少物业公司依靠自身关系拿到了项目，但它们往往注重眼前利益，对于住户的意愿不会充分考虑。这样的物业公司在管理过程中不会给居民提供良好的服务，仅维持住宅小区的正常运转，这与当今物业公司市场混乱有直接关系。小区物业掌握在物业公司及开发商手中，居民没有一定的话语权，这使得小区物业很难实现进一步提升。究其原因，这样的情况是因为物业管理并没有良好地实现市场化，使得物业管理存在诸多问题。
2城市住宅小区物业管理问题解决对策分析
以上提到的物业管理存在的诸多问题，往往是由于物业管理公司没有建立完善的管理制度。因此要想进一步提升物业管理质量，首先要进一步建立及完善管理制度，使城市住宅小区管理从制度开始。本文对提升城市住宅小区的物业管理质量提出几点解决策略。
2.1建立信用制度并实现诚信关联
就目前我国城市住宅小区的物业管理而言，物业收费依旧很困难，其主要原因是居民拖欠物业费用，物业公司对此也没有较为有效的解决措施，使得欠缴物业费的居民有恃无恐。对于这种情况，物业公司仅能采用司法程序进行解决，但我国目前还没有较为完善的规章制度来有效处理这方面的问题。对此，应该建立和完善信用制度，使物业费用管理与银行及其他行业形成有效关联。一旦居民出现物业费用拖欠情况，就对其档案进行不良记录，使其房贷等业务均受到不利影响，同时可以将物业信用作为居民求职及升职的衡量标准。通过信用制度的建立及完善，可进一步提高城市住宅小区物业管理质量，同时对于其他行业起到有利作用。
2.2加强开发商与物业公司交接
开发商对小区物业管理的不重视，很大程度上影响到住宅小区物业管理水平。在这一过程中，提升开发商物业管理水平，要加强责任意识和采取奖罚分明的制度措施，对物业管理工作予以高度重视，并在实际工作中加强管理，切实提升小区物业管理水平。在具体操作过程中，开发商管理层要对小区物业管理工作予以高度重视，加强开发商与物业公司的关联性。物业公司要积极与开发商沟通，二者就物业管理利益做好分配，使开发商在物业管理过程中能够有利可图，并对物业管理工作予以重视，从而提升物业管理水平。在提升开发商物业管理重视度过程中，要注重开发商与物业公司交接制度，通过有效交接，避免遗留问题。开发商是小区建设的主导者，物业公司在与开发商进行交接过程中，要对工程质量做好检测工作，避免由于质量问题，将开发商与居民的矛盾转移到物业公司，给物业公司管理带来不利影响。在开发商与物业公司交接过程中，要注重制定完善的交接制度，对开发项目实施物业管理过程中，由开发商设置的物业进行管理，实行开发商对开发项目的负责机制，通过这一方式明确开发商自身承担的职责。这样一来，开发商对小区物业管理的冷漠态度会得到根本性转变，可以有效解决开发商遗留问题。此外，在规范开发商和物业公司交接制度过程中，要注重收费项目的公开化，对物业管理的各项费用、收入使用情况进行公开，使居民了解到物业管理的具体情况。同时，注重发挥小区居民的监督作用，对小区物业管理活动进行全方位监督，积极反馈问题、解决问题，提升小区物业管理水平。
2.3构建完善的物业管理体系
住宅小区物业管理过程中，由于前期开发商对小区布置、规划不合理，给后期物业管理遗留较多问题。为了提升城市住宅小区管理质量，要注重构建完善的物业管理体系，有效解决前期存在的问题，从而提升物业管理水平，满足城市居民的需要。在构建完善的物业管理体系过程中，要注重完善小区服务，实现物业管理的全面覆盖，发现小区管理中存在的问题和不足，从而采取措施针对性地解决。
2.4加强制度管理建设
在物业管理过程中，加强制度管理，对一些欠缴物业费、水电费的居民采取强制性管理，保证物业费按时收缴，这对增强城市住宅小区物业管理水平具有十分重要的意义。在这一过程中，物业管理要注重采取奖罚分明的管理制度，可对按时缴纳物业费的居民予以一定奖励，如奖励洗衣粉或其他生活用品，调动居民缴纳物业费的积极性和主动性。对拖欠、拒不缴纳物业费的用户予以上门征收，并缴纳一定的滞纳金。对拒不缴纳的用户，可以进一步采取强制性措施，或动用法律进行处理。
2.5注重把握行政管理与物业管理的职能
城市住宅小区物业管理工作开展，并没有实现市场化运作，这导致物业公司的管理水平和效率较低，对经济效益的关注度不足。对此，物业管理过程中，要把握好行政管理和物业管理的职能，注重加强行政管理与物业管理的职能差异，倾向于市场化管理、运作，提升管理效率、效能，以提升城市住宅小区物业管理水平和管理质量。
3结语
城市住宅小区物业管理工作开展过程中，要注重把握现阶段物业管理效率低下、质量不足、居民物业费拖欠、物业服务水平不高等一系列问题。在对物业管理问题改善过程中，要加强市场化运作，区别行政管理与物业管理的职能差异，加强物业管理体系构建，以提升物业管理水平。
第3篇：品牌建设视角下物业管理行业发展方向研究
李宣东(乌鲁木齐经济技术开发区国有资产投资经营有限公司，新疆乌鲁木齐830026)
摘要：品牌建设是企业奠定行业基础，在业务范围内加深整体印象的重要手段。而建立品牌需要企业对自身业务优势和行动特点方面有一定了解。综合这些业务优势的整体取向就是物业管理行业在未来一段时间内的综合发展方向。为了让读者更清晰的明确该行业发展方向，笔者特写文对发展方向进行研究，望文章内容能为同行业从业者提供些许发展素材。
关键词：品牌建设；物业管理；行业发展方向
物业管理虽然属于住宅区配套形式，但目前国内在物业管理方面的竞争仍然处在紧密竞争状态中。对此，物业管理行业内的各大企业若要稳定自身竞争地位，就需要通过对自身发展方向的设立，进而判定整个行业在未来的发展风向。而观察物业管理行业的整体风向我们不难发现，物业管理相关企业要建立行业地位就必须从提升企业号召力入手。故笔者以品牌建设为主视角，用物业管理公司的实际业务内容作为辅助简单探论该行业在未来的发展风向。
一、从观感角度建立品牌形象
1.在观感印象中品牌设计的要点内容
品牌形象是普罗大众对物业管理行业产生印象的第一标识，因此形象品牌的设定一定要具备鲜明的主题特征。
以物业管理公司的形象特征为主。该方面具体可按照不同物业管理公司的形象特征、业务特征而进行设定，例如某一物业管理公司是以全天服务、态度好、随时到位为服务特色，那么管理者在设定品牌形象时，就以在图标的设计上以绿色基调为主，因为绿色从视觉上讲具有一种舒缓人心、降低压力的作用。当业主因急事找到物业时，通过整体绿色的标志定位，或多或少都能够起到一些安抚和稳定业主情绪的作用，从而将双方的过程交流和意见协商放在一个更加稳定、非情绪化的状态中。而品牌图标的设定中，物业管理公司也可在基调为绿色的基础上，加上以“24”为基础的图像内容，图标可以保持一定的艺术风格，但“24”一定要能明确体现，争取在宣传期间就能给业主留下一个“该公司可24小时服务”的印象，进而企业若再想加固自身的效率性、功能性印象，即在此基础上进行形象维护即可。
或者可直接从企业名称中选定部分汉字或字母进行形象改动，建立独一无二的形象品牌。若要体现企业业务的个性化特征，也可选用具有物业管理特征的一句话或行业标志作为主内容。例如可选用闪电类的标志，象征物业行业的办事效率。
2.品牌形象建设中维护观感印象的实际作用
品牌虽然是一个大规模意识上的代表类举动，同时品牌的设立也不仅仅局限在对标志的创设中。但品牌无论如何都是由表象标志和内部核心文化及价值观来决定的，而观感又处在人们的第一信息获取层面内，因此物业管理公司若要建设属于企业自身的特殊文化和行业地位，就必须要从标志建设中入手。因为形象品牌的设立不仅能够代表物业管理行业中不同企业的核心形象，同时形象品牌也将代替传统行业发展中“认真做事、默默无闻”的一贯态度，将现代化的鲜明、宣扬、自由、个性等主题思想融入到行业发展中。间接带动行业与业务之间的印象沟通，同时也能够利用闪电类、“24小时”等内容的形象暗示，完善物业在业主心中的综合形象。
二、完善品牌价值观，设定鲜明的品牌文化
1.完善品牌价值观内容是稳定企业发展的重要内容
在品牌建设浪潮中，物业管理行业必然要朝着建立深厚文化的方向发展。尤其现代社会更加注重综合实力，一个完善有效率的企业需要拥有深厚的企业文化，才能真正稳定企业内部人员的工作态度、道德尺度。而同样，企业文化的内涵也要具有独特性特征，例如“勤勤恳恳、一切为您”的价值观就极为突出，且从内容上看具有丰富的服务行业的思想觉悟。当业主看到这句品牌标语时，就会对物业产生一种信任心理。这就是品牌价值观的思想干预作用。但品牌价值观的设定不能仅凭一句话就能完成，而是需要物业管理企业内部人员深入贯彻价值观内容，真正理解企业文化，才能在服务过程中将价值观所弘扬的服务精神尽数体现。例如物业可以在价值观基础上，设定24小时“为您服务”，要保证服务是全天候、态度好、公开化、不推卸责任、“勤勤恳恳”的。
2.做好内部品牌价值观维护是必然举动
同时不仅要在企业外部完成对品牌价值观及文化的推导宣扬，对内也要积极对品牌传播的效果进行深入贯彻。对老员工，企业要尽力做好对已确认价值观的宣扬，保证在品牌建设的发展期间，老员工能够率先对企业文化的传播和贯彻做出正当的推动举动。同时对于新员工的培养，企业也要在培养过程中加以对企业核心价值观及文化的传播教育课程，争取让全企业上下所有的人员都能够从心真正的接受品牌文化，如此才能以内部为基础，做出完善的对外宣传。
三、以品牌核心价值观为主，拓展战略目标
1.成立统一的战略品牌
这里所指的品牌并不是单指品牌内容的设定，而是需要物业管理企业依据自身选定的品牌内容以及核心价值观进行专利的认定。如此才能保证企业品牌在发展途中能够具有绝对的特殊性特征。当企业品牌完善设立后，可于高级评价平台递交申请通知，争取将企业自身加以服务品质的星级认定。官方认定形式有“优秀示范小区(国家级、省级)”、“先进集体(市委、市政府认定)”、以及中国房地产协会认证的“模范物业”等。得到这些来自官方的权威认证就是将物业管理企业品牌价值直接认证的最有力战略手段。
2.与用户建立价值观连接
物业管理行业是绝对的服务协调型行业，因此其品牌服务的最终人群就是业主。故企业建立品牌价值观一定要与业务所认同的价值观相符，如此才能在符合业主被服务需求的前提下，稳定品牌价值观的实际作用。这方面具体可参照物业管理行业在民众心中的长期印象。而深入调查可知，当前居民用户对物业公司最大的意见就是推卸责任和办事效率低。许多居民对物业产生负面情绪也大多是来源于此。因此物业管理公司需要正视用户对行业办事内容的直接评价，要在明确用户对行业效果的价值需求内容上，对自身业务能力和品牌建设方向进行改动。例如物业管理公司可以在追求效率的必然价值观中，再加以踏实肯干的品牌文化内容，例如“勤勤恳恳、一切为您”的价值观，就完全符合业务对物业“态度好、随时到、办实事”的服务需求。
3.以可持续发展作为恒定目标，持续追求利润放大
品牌的设定除完善业务能度外，也与企业盈利息息相关。也可以说品牌的宣传和创设都是为了企业的持续发展而做出的核心稳定举措。物业管理行业是绝对的协调性服务行业，因此相关企业在服务能度上的优化必然要在不断发展的过程中逐渐加大力度。而服务能力的升阶培养是要付出一定经济价值的，例如物业人员的调节技能、引导技能、言语技能和基础的修理技能等，这些都是需要花时间去长期学习才能达到优秀服务效果的。因此既然品牌的统一设定是为了提升行业整体的服务效果，那么在为业务提升用户体验的同时，适当提升服务收益以稳定服务人员的直接效益是具有合理性的。同时除却人才培养与服务利润提升的关联性外，国民人均经济持有量的持续发展也会为物业管理行业所面临的待处理事项造成一定程度的困难影响，因此在行业发展中追求利益放大，仍旧属于必要发展环节中的必然产物。
4.不断精化服务特征，寻求突破
物业管理行业是直接服务于业主的基础性行业，故在行业发展进程中必然要遵守以下四点：一、按照国家规定的服务标准办事、同时要严格坚守自身道德尺度。服务行业从业人员必须具备与人服务，认真做事的思想觉悟。二、业内人员要服从管理、选人制度要严格稳定。三、严格按照：“细致管理形象，把握沟通机会，尽快解决问题”开展工作，且效率和态度永远处在优先考虑和执行的地位中。四、提素质，从员工角度提出新的要求，定期组织对新老员工的岗位培训，广泛开展各工种的岗位技能竞赛活动，努力创建学习型团队，使员工能够适应辖区业主不断增长的服务需求。
四、结语
物业管理行业是一种形势较为特殊的服务行业，因此在其行业发展过程中建立品牌是稳定行业地位，提升服务质量的重要举措。同时也只有在建立品牌的基础上不断精进服务质量、寻求突破，才能稳定推动行业的发展效率。
