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“以房养老”的风险在哪里?

唐均

从2014 年7 月1 日起,俗称“以房养老”的“老年人住房反向抵押养老保险”在北京、上海、广州、武汉正式开始试点。许多媒体在报道此消息时,都加上了“八成网友不愿接受”的副标题。这个很不乐观的统计数字来自搜狐网近日所作的“以房养老”意愿调查的统计结果——79% 的网友不会选择“以房养老”;74% 的网友不支持父母选择“以房养老”。前些日子,更有媒体发表报道说,纵观全球,“以房养老”在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已经推行多年,但市场反响并不热烈。

作为一项改革试点,刚刚有点响动就面临媒体一片唱衰声,这样的情况在中国似乎并不多见。实际上,保监会本身对试点也表现出足够的谨慎,这表现在4 城市的试点是有期限的——以2 年为期,这在以往的改革试点中亦属罕见。社会舆论不看好“以房养老”,主要是站在老人的立场,譬如老人是否接受,家属是否接受,等等。但从去年9 月国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”至今,经过长时间的思考,发现另有一个问题似乎还没有得到社会的关注。其实,以房养老最大的风险也许是在保险公司。

国外推出“老年人住房反向抵押养老保险”,其可行性是基于国外通行的土地政策和房地产政策。在发达国家购房,是连房屋带土地一起买下的。若论价值,无论是使用价值还是市场价值,值钱的是土地而不是房屋。对于房主而言,房屋自买下之日起就开始折旧贬值,有可能保值升值的其实是土地。几十年后,房屋坏了,可以自行扒掉重盖。对于保险公司而言也是一样,有土地作抵押,可以保证资产无虞。

中国的土地政策和房地产政策是将房屋与土地分离,这样的政策设计也许是为未来几十年后可能的“动迁”早早埋下伏笔。在中国,房屋本身的价值与国外无异,并不值钱。有房地产商坦言,中国的住房建筑成本,一平米2000 元已属顶级。同时,房屋买下后同样是即刻折旧贬值。与国外不同的是,有升值潜力的土地并不属于房主,房主买下的是“空中楼阁”,而且只有70 年的使用权,这一点已经为公众熟知。但大家可能没有注意到,中国的住宅设计,使用年限一般只有50 年。城市的土地属于国家,这已经写入宪法。因此,土地升值虽然与房主的居住不无关系,但好处却属于国家。这样的土地政策和房地产政策,对办理“以房养老”的保险公司来说,可能是一个极大的风险。

如果一个人40 岁时买下一套住房,到60 岁退休,把房屋抵押给保险公司得到生活贷款。请注意,保险公司得到的抵押物只是随时都在折旧贬值的“空中楼阁”。房主参保后,仍然住着这套房子,还每月领得生活费。假设这位老人80 岁去世,这时房屋才真正归保险公司所有。试想,这套已经住了40 年的住房的价值还剩几何?老人60 岁把房屋抵押出去时,肯定要按当时的情况来进行价值评估。如果算上20 年的折旧贬值,估价少了,交易肯定不成。如果不算折旧贬值,保险公司的风险会有多大?这恐怕才是在中国的现行土地政策和房地产政策下,“老年人住房反向抵押养老保险”其实难以施行的关键所在。

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